设为首页 / 添加收藏 / 返回首页
当前位置: 法学园地 -> 案例评析

本案的优先购买权是否应予支持?

  发布时间:2012-05-18 14:42:04


   《公民与法》疑案争鸣案例:

    2006年12月1日,甲乙签订房屋租赁合同,双方约定乙方租甲方商品门面房,期限为2007年1月1日至2010年12月30日。2010年6月1日,甲与丙签订了房屋房买卖合同,并约定甲以价款200000元的价格将该门面房出卖给丙,但没有办理过户手续,之前也并没有通知乙卖房之事,乙在得知甲出卖房屋后,向乙发出书面通知,要求甲以同等条件--200000元的价格出将房屋给自己,遭到甲的拒绝,后乙以甲侵犯自己的优先购买权为由,提起诉讼,要求以同等条件购买房屋。

    争鸣观点:关于甲与丙之间合同的效力,优先购买权的性质,法院的处理,形成有两种意见:一种意见认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中,甲在出卖房屋前并没有通知乙,侵犯了乙的优先购买权,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。故,本案中乙要求主张合同无效,以同等条件购买房屋的诉讼请求是不能得到支持的,除非乙能证明甲与丙恶意串通,依照民法通则第五十八条第一款第(四)项规定和合同法第五十二条第(二)项规定,主张认定甲与丙签订的买卖合同无效。但法院要向乙释明,可以变更诉讼请求为请求赔偿侵害优先购买权的损失。

    另一种意见认为,物权法虽没有规定优先购买权,但根据合同法第二百二十九条买卖不破除租赁的规定,优先购买权同一般的普通债权是有区别的,具有物权的一些属性,从权利属性上看,应当是一种形成权,形成权是根据自己的意思就可以使法律关系发生、变更、消灭的权利,形成权的意思表示一旦发出并到达相对人,就可以以使法律关系发生、变更、消灭,本案中,甲以价款200000元的价格出售给丙,乙同样也有以此价格购买的权利,故应支持乙的诉讼请求。

    争鸣话题:哪种处理意见正确?

    亚博娱乐yabo1188人民法院张振峰认为:本案的优先购买权不应支持。

   《合同法》第230条规定了承租人的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”该司法解释赋予了在出租人侵害承租人优先购买权情形下的请求赔偿的权利,本条所说的“赔偿责任”可以是承租人与出租人在合同中约定的责任,也可以是承租人购买房屋的可能得利以及买不到房屋可能遭受的损失。

    上述司法解释第21条后半段规定了承租人不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效,无论第三人是否善意、是否办理登记手续即所有权是否转移。但承租人不能请求买卖合同无效,并不妨碍其向出租人请求赔偿的权利。在第24条前三项的情形下,承租人不能行使优先购买权,就谈不上出租人侵害优先购买权的赔偿问题;但第4项规定的情形“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”,人民法院不支持承租人优先购买房屋,因为此时所有权已经转移,但承租人可以向出租人请求赔偿。

责任编辑:田振兴    

文章出处:亚博娱乐yabo1188法院    


关闭窗口

您是第 2605090 位访客

民意沟通信箱:lyxfy@hncourt.gov.cn
Copyright©2020 All right reserved  河南省高级人民法院版权所有 豫ICP备12000402号